Division en volume

Lors de la division d’un immeuble, le statut de la copropriété a un caractère impératif, … sauf exceptions !

Dans ensemble immobilier complexe (EIC), en présence du domaine public ou pour les infrastructures ne présentant pas de parties communes, il est possible de recourir à la division en volumes.

Aucun texte ne vient clairement définir ce montage juridique, mais il s’appuie sur les articles 552 et 553 du code civil (reconnaissance du droit de superficie). La publicité foncière reconnaît également ce montage (article 7 du décret du 4 janvier 1955).

Dans le principe, il s’agit de faire une division dans les 3 dimensions. Cela nécessite donc d’intervenir au préalable avec un scanner laser pour obtenir la volumétrie totale du bâtiment.

Le géomètre-expert va ensuite découper le bâtiment en fractions de volumes simples à décrire, lesquelles formeront un volume. Une fraction de volume est définie par un polygone de base, chaque sommet du polygone est identifié et rattaché au système de coordonnées légal (RGF93 en France métropolitaine). La fraction de volume possède une limite inférieure et une limite supérieure, ces deux limites étant rattachées au système altimétrique légal (NGF/IGN69 en France métropolitaine).

Les fractions de volumes forment des volumes, et les volumes doivent décrire toute la volumétrie du bâtiment concerné par la division.

On ne parle plus de colotis, mais de co-volumiers.

Les rapports entre co-volumiers sont établis dans un cahier des charges. Il s’agit d’un document contractuel instaurant des servitudes entre volumes, une répartition des frais communs sera  également stipulée.

Le statut de la division en volumes ne permet pas d’échapper au statut de la copropriété : en cas de litige, un juge requalifierait la division en copropriété.

Il est possible d’intégrer une copropriété dans le volume d’une division en volumes, l’inverse n’est pas possible. Le syndicat des copropriétaire devient alors co-volumier.